0 554 292 59 61
tren
Sosyal Medya Hesaplarımız

Miras Hukuku Ortaklığın Giderilmesi Davası (Satış Yoluyla)

12 Temmuz 2019
1 kez görüntülendi

Miras Hukuku Ortaklığın Giderilmesi Davası (Satış Yoluyla)

Bu makalemizde Miras Hukuku ile ilgili en çok karşılanan Miras Hukuku Ortaklığın Giderilmesi Davası (Satış Yoluyla), gayrimenkullerin satışı yoluyla ortaklığın giderilmesi(izale-i şuyu davaları) sorularının cevaplarını bulmaya çalışacağız.

Murisin vefatıyla başlayan, gayrimenkullerin veraset ve intikal işlemlerinin yapılması, miras paylarının mirasçılara paylaştırılması, ve satış yoluyla payların mirasçılara ödenmesi sürecini anlatalım.

MURİSİN VEFATI

Murisin vefatı nüfus kayıtlarına ölüm kaydı olarak geçmektedir. Eğer ölüm kaydı işlenmemişse ölüm kaydının nüfus kütüğüne kaydedilmesi için murisin hastaneden alınan ölüm belgesine ihtiyaç duyulmaktadır. Bu soruna daha çok yurt dışında yaşayan ve yurt dışında vefat eden T.C. vatandaşlarında rastlanmaktadır.

VERASET İLAMI (MİRASÇILIK BELGESİ) TALEBİ

Murisin ölüm kaydı nüfus kütüğüne kaydedildikten sonra mirasçılardan her hangi biri veya vekili vukuatlı nüfus kayıt örneği ile noterliklerden ve ya sulh hukuk mahkemelerinden veraset ilamı başvurusunda bulunur. Nüfus kayıt örneği başvuru şartı değildir. İlgili noterlikler veya sulh hukuk mahkemeleri murisin nüfus kayıt örneğine ulaşabilmektedir; ancak mirasçılarla ilgili ayrıntılı soyağacının çıkarılması ve mahkemeye sunulması özellikle mirasçılarda zümreler arasında paylaşımın doğru yapılması için önem taşımaktadır.

VERASET – İNTİKAL İŞLEMLERİ

Veraset ilamı alındıktan sonra murisin adına kayıtlı gayrimenkule ilişkin tapu kayıtları çıkarılır. Vergi dairesine ve belediyelere veraset-intikal vergileri ödendikten sonra tapu kaydında mirasçılar kaydedilir. Bu işlem sonrası mirasçılar gayrimenkulün elbirliği mülkiyet ile yasal olarak maliki olmuş olur.

İZALE-İ ŞUYU (ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ) DAVASI

Gayrimenkullerin satışı konusunda mirasçılar kendi aralarında anlaşamadığı takdirde gayrimenkulün satış yoluyla paylaştırılması yoluna gidilir. Miras kalan taşınmazın satış yoluyla ortaklığın giderilmesini mirasçılardan her hangi bir mirasçı veya vekili talep edebilir. Ortaklığın giderilmesi davasında tapu paydaşları sağ ise kendilerinin, ölmüş iseler ilgilisinden alınacak veraset belgesine göre tüm mirasçılarının davada yer alması gerekir. Miras bırakan ve tüm mirasçıların nüfus kayıt bilgileri ve adresleri araştırılmalı, bu bilgilerin elde edilebilmesi için bütün yollar tüketilmelidir. Paydaşlardan veya ortaklardan birisinin ölmesi halinde alınacak mirasçılık belgesine göre mirasçılarının davaya katılmaları sağlanmalıdır. Bu şekilde taraf teşkili sağlandıktan sonra işin esasının incelenmesi gerekir. Bu yapılmadan dosyada bulunan güncel olmayan veraset ilamı üzerinde hüküm kurulması mümkün değildir. Taraf teşkili sağlandıktan sonra mahkeme tarafından yapılan keşif ile bilirkişiler marifetiyle taşınmazın kıymet takdiri yapılır. Taşınmazın kıymet takdiri ve mirasçıların payları raporda belirlendikten sonra davada taraf olan mirasçıların her hangi bir itirazı olmazsa mahkeme ortaklığın satış yoluyla giderilmesi için hüküm kurar.

SATIŞ DOSYASININ HAZIRLANMASI, İHALE ve ORTAKLARIN PAYLARININ DAĞITILMASI

Eskişehir Avukatları arasında yer alan Av. Evren Demircan olarak;Kurulan hüküm itiraz olmaksızın kesinleştikten sonra mahkeme satış dosyası hazırlar ve miras kalan taşınmaz ihale yoluyla satışa çıkarılır. İhalede paydaşlardan her hangi biri gayrimenkulü satın almak için pey sürebileceği gibi dışarıdan bir kişide kanunda belirtilen teminatları yatırmak koşuluyla pey sürebilir. Satış dosyası hazırlanırken tekrar kıymet takdiri yapılır ve paydaşlara tebliğ edilir. Kıymet takdirine her hangi bir itiraz olmadığı takdirde kıymet takdiri kesinleşir dosya ihale aşamasına hazır hale gelir.İhale İcra İflas Kanunu”na göre taşınmazın kıymet takdiri değerinin %50″si üzerinden başlar ve en yüksek bedeli teklif eden ihale satıcısına ihale edilir. İhale sonucu ihale alıcısına teminat bedelinin üzerinde ki satış bedelini ödemesi için en fazla 10 gün süre verilir. Bu süre içinde alıcı satın alma bedelini ödemezse ikinci en yüksek teklifi yapan ihale satıcısına tebligat yoluyla bildirimde bulunulur ve satın almak isteyip istemediği sorulur, eğer satın alçaksa 3 gün içinde satış bedelini yatırması gerektiği bildirilir. İhale sonucu satış bedeli satış dosyasına yatırıldıktan sonra mahkeme satış müdürlüğünce masraflar ihale bedelinden düşüldükten sonra mirasçılar arasında pay edilir. Mirasçıların payları banka hesabına kendi adlarına aktarılır ve ortaklık satış yoluyla giderilmiş olur.

Ortaklığın giderilmesi davası ve satış süreci ile ilgili olarak yukarıda kısa bilgiler vermeye çalıştık. Ortaklığın giderilmesi davasının satış yoluyla giderilmesi İcra İflas Kanunu hükümleri ile belirlenmiştir. Yukarıda verdiğimiz bilgilerden sonra bu davalarla ilgili tarafımıza en çok sorulan soruların cevaplarına aşağıda yer verdik

Miras kalan taşınmazın satış yolu ile ortaklığın giderilmesi davası ile ilgili en çok sorulan sorular;

Ortaklığın giderilmesi davasını tek bir mirasçı açabilir mi satışı talep edebilir mi? Dokuz miracıyız sadece bir kişi satışı kabul etmiyor yine de ortalığın giderilmesi davası açmak zorunda mıyız?

EVET. Ortaklığın giderilmesi davası her hangi bir mirasçı tarafından açılabilir ve her hangi bir mirasçı tarafından satış talep edilebilir. Eğer mirasçılardan biri dahi uzlaşmayı kabul etmiyorsa ortaklığın giderilmesi davası açma zorunluluğu hasıl olmuştur.

Türkiye”nin farklı yerlerinde birden fazla taşınmaz var. Bu taşınmazların davası ayrı ayrı mı açılmak zorundadır? Ayrı yerlerde bulunan taşınmazların satışı nasıl yapılır?

Türkiye”nin farklı yerlerinde bulunan tüm taşınmazlar için tek bir taşınmazın bulunduğu yerde dava açmak yeterlidir. Yargıtay”ın bu konuda yerleşik içtihatları vardır. Mahkeme tüm taşınmazlar için ortaklığın giderilmesi kararı verecektir. Satış yine davanın açıldığı yer mahkemesinden talep edilebilir. Satış talebi edildikten sonra davanın görüldüğü yer mahkemesi (satış müdürlüğü) farklı yerde bulunan taşınmazın kıymet takdirinin yapılmasını ve satışını o yer mahkemesinden talep edecektir. Sadece ihale satışı talep edilen taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde yapılacak bunun dışında kalan işlemler davanın açıldığı yer mahkemesi tarafından yapılacaktır.

İzale-i Şuyu (Ortaklığın giderilmesi) davası ne kadar sürer?

Ortaklığın giderilmesi davası mirasçı sayısına göre taraf teşkilinin sağlanması bakımından süre yönünden farklılık gösterir. Ortalama 4 ay ile 1 yıl içerisinde sonuçlanır; ancak yukarıda da belirttiğimiz gibi hiçbir itirazın olmaması sonucunda bu süreler geçerlidir. Diğer koşullarda süre uzamaktadır.

Ortaklığın giderilmesi davası ve satış işlemleri için ne kadar masraf gereklidir? Bu masrafları tek bir kişi mi öder?

Ortaklığın giderilmesi davasında bir adet taşınmaz için vekalet ücreti hariç yaklaşık olarak 2.500,00 TL ile 5.000,00 TL arasında bir masraf gereklidir. Bu masraf değişiklik göstermektedir. Satış aşamasında da ayrıca vekalet ücreti hariç yaklaşık olarak 2.500,00 TL ile 5.000,00 TL arasında bir masraf gerekebilir. Bu masraflar davayı açan davacı tarafından ödenir; ancak dava sonunda tüm mirasçılar arasında paylaştırılır.Ortaklığının giderilmesine yönelik davada davacılar kendilerini vekille temsil ettirmişlerse, yargılama sonucu davacılar yararına takdir edilen vekâlet ücreti ile yargılama giderlerinin tamamının davalıdan tahsiline karar verilmesi mümkün değildir. Ortaklığın giderilmesi davasının iki taraflı olma özelliği göz ardı edilerek yargılama gideri ve vekâlet ücretinden ortaklar payları oranında sorumlu tutulur.

Ortaklığın giderilmesi davasında ihaleye sadece mirasçılar mı girebilir, dışarıdan da ihaleye girilebilir mi?

Miras Hukuku Ortaklığın Giderilmesi Davası (Satış Yoluyla), Ortaklığın satış yoluyla giderilmesinde ihale herkese açıktır. Gayrimenkulün kıymet takdiri bedelinin %20″sini yatıran herkes ihaleye girebilir ve ihalede pey sürebilir. Açık arttırma usulüne göre taşınmazın kıymet takdirinin %50″si üzerinden ihale başlar ve en yüksek teklifi veren kişiye taşınmaz ihale edilir. İhale bedeli peşin olarak ödenir.

İhaleye girebilmek için mirasçılar da teminat yatırmak zorunda mıdır?

Mirasçının hissesi teminat bedelini karşılıyor ise mirasçı teminat bedeli yatırmaksızın ihaleye iştirak edebilir ve ihalede pey sürebilir. İhaleyi bu mirasçı aldığı takdirde kendi hissesine düşen miktar düşüldükten sonra geriye kalan miktar nakit olarak ödenir.

Yurt dışında yaşıyorum ve ihale günü Türkiye”de olamayacağım. İhaleye elektronik ortamdan teklif verebilir miyim?

İhaleye elektronik ortamdan teklif verilebilir. Açık artırmaya elektronik ortamda teklif verme yoluyla başlanır. Elektronik ortamda teklif verme, birinci ihale tarihinden on gün önce başlar, ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer; ikinci ihalede ise elektronik ortamda teklif verme birinci ihaleden sonraki beşinci gün başlar, en az on gün sonrası için belirlenecek ikinci ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer. Elektronik ortamda verilecek teklifler malın tahmin edilen kıymetinin yüzde ellisinden az olamaz; teklif vermeden önce, haczedilen malın tahmin edilen kıymetinin yüzde yirmisi nispetinde teminat gösterilmesi zorunludur.

İhale sonucu miracılarsatış bedellerini nasıl alır? Taşınmazın tapuda tescili nasıl yapılır?

İhale bittikten ve satış kesinleştikten sonra masraflar düştükten sonra mirasçıların payları bankada kendi adlarına yatar. Mirasçılar bu bedelleri bankadan kimlik ibrazı ile alabilirler. İhale alıcısı bu bedeller bankaya ödendikten sonra mahkemeden alacağı belgeler ile tapuda taşınmazın kendi adına tescilini sağlayabilir.

Ortaklığın giderilmesi davasını kendim takip edebilir miyim? Avukat tutmak zorunda mıyım? Avukata verilecek vekaletnamede nelere dikkat etmeliyim?

Miras Hukuku Ortaklığın Giderilmesi Davası (Satış Yoluyla), Ortaklığın giderilmesi davasında da her davada olduğu gibi kişi davayı ve satışsürecini kendisi takip edebilir; ancak davanın bir avukat tarafından takip edilmesini tavsiye ediyoruz. Özellikle dava ve satış aşamasında çıkabilecek bütün uyuşmazlıklarda avukatın rolünün önemli olduğunu vurgulamak gerekir. Avukata verilecek vekaletnamede genel vekaletnameden farklı olarakmuristen kalan taşınmazlara ilgili tapu dairelerinde iş takibi, izaleyi şuyu davası açma ve ihalede pey sürme yetkilerinin verilmesine dikkat edilmesi gerekir.

Miras kalan taşınmazın üzerinde kat irtifakı kurmak istiyoruz. Kar irtifakı kurmak için tüm mirasçıların onayı gerekir mi? Eğer tüm mirasçılar onay vermezse kat irtifakı kumrak için mahkemeye başvurulur mu? Kat irtifakı kurulduğu takdirde hangi bağımsız bölümün hangi mirasçıya ait olacağı nasıl belirlenir?

Müşterek Mülkiyetten Kat Mülkiyetine Geçiş Açısından Kat Mülkiyeti Yasasının 14. maddesine göre; kat irtifakı, ancak arsa ma¬likinin ya da paylı mülkiyette tüm paydaşların buna ilişkin bir dilekçe veya istemle -yasada öngörülen diğer belgeleri de ekleyerek- Tapu İdaresine baş¬vurmaları üzerine idari bir işlemle tesis edilir. Paydaşlar arasında uyuşmazlık çıktığında, kat irtifakı kurulması için mahkemeye başvurulamaz. Yasa bu hususu paydaşların oybirliğine bıraktığı için uyuşmazlık öngörülmemiş, bu nedenle de mahkemeye bu konuda paydaşları zorlayıcı sonuç doğurmak üzere karar verme¬sini öngören bir görev vermemiştir. Tüm paydaşların onayı olmadan müşterek mülkiyetten ferdi mülkiyete geçmek ancak ortaklığın giderilmesi davası ile mümkün olup, mahkemeden ancak ortaklığın giderilmesi yolu ile 634 sayılı Yasanın 10″uncu maddesinin uygulanması istenebilir. Bu durumda ortak mülkiyetten bir çeşit ferdi ve bağımsız mülkiyeti ön¬gören kat irtifakına geçilmesi ve bunun tapuya tescili kamu düzeni ile ilgili olduğu için mahkeme kararıyla böyle bir mülkiyet rejimine geçişe ve davalının muvafakat vermeye zorlanması sonucunu doğuracak şekilde paydaşın yerine geçilerek onay vermiş sayılmasına yasal olanak yoktur.

Mahkeme Kararının İçermesi Gereken Unsurlar Açısından Ortaklığın giderilmesi davasına konu taşınmazlar üzerinde yapılar varsa bu yapılarda her bir bağımsız bölümün konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kura ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı sebebi ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, malikleri gösteren liste ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların tanınan süreye rağmen imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir. Davanın taraflarının aynen taksim istediği hallerde öncelikle taksim konusunun incelenmesi gerekir. Mahkemece taşınmazın aynen taksim edilip edilemeyeceği konusunda inceleme yapılmadan eksik inceleme ile karar verilmesi doğru değildir.

Ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi halinde satışın nasıl yapılacağının ve satış bedelinin ne şekilde dağıtılacağının hükümde gösterilmesi gerekir. Satış bedelinin, satışına karar verilen taşınmaz paylı mülkiyet hükümlerine konu ise paydaşların tapudaki payları oranında, elbirliği halinde mülkiyet hükümlerine tabi olması halinde mirasçılık belgesindeki payları oranında hem paylı, hem de elbirliği mülkiyet halinin bir arada bulunması halinde ise tapudaki ve mirasçılık belgesindeki paylar dikkate alınarak dağıtılmasına karar verilmesi gerekir.

Eskişehir Avukat Evren Demircan’a iletişim bölümünden mail veya telefon aracılığı ile ulaşım sağlayabilirsiniz.

ZİYARETÇİ YORUMLARI - 1 YORUM

  1. Ayhan dedi ki:

    2015 açılan paylı mülkiyet davası 2016 da bitmesine ve satış suretiyle giderilmesine karşılık halen ihaleyle girmedi ve tebligat ta gelmedi bilirkişi inceleme yaptı fakat 3 sene geçmesine rağmen halen cevap yok nedeni nedir acaba?şimdiden teşekkürler

BİR YORUM YAZIN

Bu konu hakkındaki görüşünüzü belirtmek ister misiniz?